今年以来，国内房地产市场出现“井喷”行情，“地王”现象频繁在各大城市上演，在对中国经济一片乐观预期当中，房地产市场究竟会有怎样的表现，成为人们关注的话题。对此，里昂证券房地产区域主管王艳在接受记者专访时一一做了回应，并且提出———
《上海金融报》：对于国内房地产业的整体发展，你持怎样的观点，有什么样的预期？
王艳：我们的看法是，中国房地产市场将会在短期内出现波动，但长期还是很看好的。从今年的情况来看，房价和销售的情况出乎我们的预料。就在2008年的时候，交投量减得非常严重，似乎一下子没有了需求，可是今年上半年的时候这种需求又突然爆发出来。这种波动背后的原因，我认为是由于国内房地产业发展历程比较短，投资者在很特殊的情况下很难根据过去的经验做出决定。此外，导致这种波动的原因还在于市场还不够透明。一些投资者在做出决定前，很难用一些比较客观的数据作为参考。因此，市场反应往往比较情绪化，大家在做决定的时候容易产生跟风的情况。
《上海金融报》：近一年来，国内主要大城市，如北京、上海的房价都反弹了不少，有观点认为，房地产市场将会产生新一轮的泡沫？你是否赞成这种说法？
王艳：关于“泡沫”，我们需要详细分析后才能做出判断。用价格的绝对值是很难得出结论的，比如到底是2万块一平米贵还是4万块一平米贵，几年前上海的房价卖到1万块一平米大家都觉得是天价，但现在这个价格就很便宜。实际上，我们应该分析其他两个因素：第一，中国的财富和收入还会不会继续有增长，那我觉得这个答案是有。第二，现在一般家庭的房贷占家庭负债是不是很重，在当前情况下，我认为不是很重。因为很多年轻人买房子实际上是其父母在背后支持。从整个经济来看，中国的房地产市场还是个比较小的板块，真正的私有房产比例占整个人口比例还不是非常高。我们做过一个算法，现在普通家庭对商品房的拥有率，在二线城市也只有15～25%，如果以每年1.5～2%的增长率，按照其他亚洲国家或地区的住房拥有率为50～60%标准，中国起码还有10年以上的增长。在中国有一个很好的消费习惯，就是大家都希望拥有自己的房子，改善住房的需求还很高。目前，差不多一半的买家在购房时是用现金或者是存款，另外大概一半是用按揭，这个比例其实是很安全的。因此，从中长期来看，国内房地产市场还会有好的表现。
《上海金融报》：如果国民财富在增加，而多数老百姓却受益不大，但房价还在往上走，那么需求将从哪里来？
王艳：中国是有财富分配的问题，这也是很明显的。至于房价涨还是不涨，不是由每一个人所决定，比如上海今年有30万的中产，明年如果这一数字变成35万，那么，住房的需求就是依赖这一群人的增长率而不是每一个人的增长率。内地房地产走的路同以前的香港比较像，房价一定会脱离中低端收入家庭的支付能力，这一群体的居住的需求，应该由政府去补充，这个政策也是往后要考虑的问题。
《上海金融报》：最近大家比较关注多个城市出现的“新地王”，作为研究该领域的专业人士，你对这个现象怎么看？“新地王”现象同房地产泡沫有无关联？
王艳：作为商业行为，开发商应该对自己的投资负责，可以对也可以错。其实，最直接了解市场状况的是开发商，至于仅凭此现象证明整个市场出现泡沫或者无泡沫，我觉得基本上完全没有关系。
《上海金融报》：大家也都注意到了此轮“地王”的频繁产生，主要是由国企背景的开发商推动的，有些人就质疑这将对民营房企形成一种排挤效应。这是否会对行业形成负面影响？
王艳：国企背景的房企大量拿地，在这一段时间内肯定是有点负面了，因为国企的资金成本比民企要低，这决定了国企的基本风险比民企小。在房地产行业中，目前整个央企加起来占市场份额仍不高。因此不能因为央企近期买地那么凶，就认为中国的房地产市场将由央企主导了。
《上海金融报》：从近期房地产市场的突然火爆来看，你觉得会不会促使监管部门出台一些抑制性的的政策？
王艳：政府肯定不希望价格突然上涨或者出现大量投机行为。我觉得政府最近也在实施一些抑制性的措施，也取得了效果，再进一步收紧的概率比较小。对于明年的房价，我认为还是处于一个上升的轨道，但会温和一点。可以预期，与今年相比，明年的市场表现将有所不同。因为，2009年房地产需求的增长很大程度上是由资金推动，而2010年，政策对房地产行业的扶持应该不大。但我们会看到，受益于2010年整体经济的好转，住房需求仍将增长。其实这么多年来，房地产市场的每一次政策的调整，都是短期的调整。实际上，最近一两个月市场对按揭的收紧已经有所反映。我觉得政府已在2007年对房地产市场进行了“打压”，应该不会出现第二次。
《上海金融报》：能否对明年的房价涨幅做一下预测？
王艳：这个有点困难。不过我相信涨幅一定比2009年慢，整体来说应该不超过15%，因为2009年的价格是因为先跌了再补涨，而且还有资金的推动。2010年没有这种资金推动力，如果价格涨幅超过15%，我想政策一定会采取严厉措施，所以我觉得15%的涨幅是一个顶。
